房屋赠与是赠与人将自己的合法所有的房屋无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同行为。
1房屋赠与合同是典型的单务无偿合同，因此，一般赠与合同，赠与人不对赠与的财产质量或权利上的瑕疵承担瑕疵责任。但在以下几种情况下，赠与人应承担房屋瑕疵责任，包括权利瑕疵责任和质量瑕疵责任：
（1）附义务的房屋赠与，赠与的房屋有瑕疵的，赠与人在附义务的限度范围内对受赠人承担赠与房屋的瑕疵责任；
（2）赠与人在赠与房屋时，明知赠与房屋有瑕疵，故意不告知受赠人，因赠与房屋的瑕疵造成受赠人损失的，赠与人应承担赔偿责任；
（3）赠与人在赠与房屋时，向受赠人保证赠与的房屋没有瑕疵的，或者保证受赠人因赠与房屋的瑕疵造成的损失承担责任的，若赠与房屋的瑕疵给受赠人造成损失的，赠与人应承担损害赔偿责任。
需注意的是，以上的受赠人的损失是指受赠房屋本身以外的人身和财产的损失，对于赠与房屋本身的损失，赠与人不负赔偿责任。
2赠与房屋意外风险责任承担。赠与房屋的意外风险责任按照权利归属确立风险责任。由于在赠与合同中，只有因赠与人故意或者重大过失致使赠与财产毁损、灭失的，赠与人才应当承担赔偿责任。且其适用的范围只限于受赠人可以要求交付的赠与合同，即《合同法》第188条规定的，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过的赠与合同。因此，只有当赠与房屋因赠与人故意或者重大过失，没有办理过户登记转移房屋所有权的情况下，才承担赠与房屋的意外风险责任。
【相关依据】
中华共和国民法通则[19860412]
第一百一十一条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
中华共和国合同法[19990315]
第一百八十八条 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第一百八十九条 因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第一百九十一条 赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与人相同的责任。
赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
